3- روحاني، سيد محمود، المهجم الاحصائي لالفاظ القرآن الکريم(فرهنگ آماري کلمات قرآن کريم)، چاپ اول، مؤسسه چاپ نشر،ص110.
4- دهخدا، علي اکبر، منبع پيشين، ص 259-261.
5- همان.
دکتر کاتوزيان مي نويسد: (( در مواردي که خريدار و فروشنده قصد معامله اي را دارند که هنوز مقدمات آن فراهم نشده است، قراردادي را مي بندند و تعهد مي کنند که معامله را با شرايط معين و در مهلت خاص انجام دهند. سندي را که در اين باب تنظيم مي شود و عده بيع و در زبان عرف قولنامه مي نامند))(1).
گفته شده قولنامه تحقق نمي يابد مگربارضايت طرفين، به معامله شيئي معين با بهاي معلوم در زمان مشخص و مهلت موارد توافق و با شروطي که تراضي کرده اند، اتفاق نظر داشته باشند، که مقتضاي اين عقد، الزام به عقد ديگري نه در زمان حال، بلکه در موعد توافق شده است، سپس چنانچه دو نفر بخواهند معامله خانه اي را بين خود انجام دهند که در شرايط معامله به توافق رسيده اند ولي به لحاظ عوامل خارجي مثل تهيه مدارکي که براي ثبت معامله ضرورت دارد و يا جهاتي که به طرفين معامله بر مي گردد، مثل فراهم نمودن بهاي معامله از طرف خريدار، متعهد مي شوند در برابر يکديگر که در موعد تراضي با آماده نمودن عوامل لازم معامله را در دفتر اسناد رسمي واقع سازند و چنانچه موعد منقضي شود و تعهدات انجام نشود، ساقط مي گردد و بيع واقع نخواهد شد(2).
د- معامله معارض
منظور از معامله معارض آن است که شخصي، عين يا منفعت مالي و يا حقي در مورد آن مال را اعم از منقول و غير منقول به ديگري انتقال دهد و بعد نسبت به همان مال معامله يا تعهدي مخالف و ناسازگار با حق انتقال گيرنده و يا ذي حق انجام دهد، به عنوان مثال اگر شخص منزلش را به زيد بفروشد و بعد همان منزل را کلاً و بعضاً به عمر و انتقال دهد و يا منافع آن را در قالب اجاره به وي واگذار نمايد. در اين مورد دکتر جعفري لنگرودي نيز بيان مي دارد ((اگر بين مدلول دو عقد، تدافع و تمانع باشد حالت تعارض عقود حکم فرماست. بايد توجه داشت صرف تعاريف ارائه شده نمي توان بيانگر حالت تعارض بين دو معامله باشد، بلکه همانطور که در مفهوم تعارض آمد، براي اينکه بين دو يا چند معامله تعارض حاصل گردد بايد شرايطي نيز وجود داشته باشد و به عبارت بهتر بايد عناصر تشکيل دهنده آن کامل باشد، در غير اين صورت تعارض ظاهري است و در واقع تعارضي وجود ندارد بلکه بحث جهت و در جهت يا تراجيح است.
1-کاتوزيان، ناصر، دوره مقدماتي حقوق مدني، درسهايي از عقود معين، چاپ اول، گنج دانش، 1376، جلد اول، ص 25.
2- المسفهوري، عبدالرزاق احمد، الوسيط، العقود التي تقع علي الملکيه، بيروت، دارالاحيات القرات العربي، بي تا، جلد 4، ص 60-62.
صورت اجتماع حقوق دو متعادل (زيد و عمرو) به طور همزمان مقدور نمي باشد و معامله مؤخر، معامله معارض محسوب مي گردد(1) .
بنابراين وقتي صحبت از دو معامله معارض به معناي واقعي مي شود بايد توجه نمود که اسناد آن از يک جنس باشد. مثلاً هر دو سند عادي يا رسمي باشند ولي اينکه نوع و رتبه معاملات با هم يکي نباشد اهميتي ندارد. به عنوان مثال اسناد دو معامله، مي تواند هر دو بر بيع قطعي و يا يکي بر بيع قطعي و ديگري بر هبه و معارضه دلالت نمايند، به علاوه هر دو سند بايد در زمان تعارض داراي اعتبار باشند، لذا صرف اينکه دو سند هر دو رسمي بوده و درباره يک ملک تنظيم شده باشند براي تحقق تعارض بين آنها کافي نيست، زيرا ممکن است يکي از آنها به تصويب قانوني خاص باطل شده باشد. (مانند لايحه قانوني لغو مالکيت اراضي موات شهري و کيفيت آن، مصوب 1358 و دو قانون ابطال اسناد و فروش رقابت، آب و اراضي موقوفه، مصوب سالهاي 1363، 1373). همچنين ممکن است يکي از اسناد به حکم دادگاه باطل شده باشد، بنابراين اگر در زمان معيني يکي از دو سند رسمي از اعتبار ساقط شده باشد، نمي توان از تعارض در سند هم جنس نيز (مانند دو سند رسمي ) سخن گفت، زيرا ابطال يکي از دو سند رسمي به معني اين است که آن سند اصلاً وجود نداشته است، و در اين صورت تعارض بوجود نخواهد آمد.
ه-جرم پيش فروش بدون تنظيم سند رسمي
جرم که مطابق با ماده 2 قانون مجازات اسلامي عبارتست از هر فعل يا ترک فعلي که در قانون براي آن مجازات تعيين شده باشد، يعني هيچ عملي در عالم خارج مخالف با نظم اجتماعي و جرم نخواهد بود، مگر اينکه قانونگذار در يکي از قوانين خود آن را جرم بشناسد و براي آن مجازات تعيين کرده باشد.
پس بايد اين نکته بسيار مهم را مدنظر قرار دهيم که جرم پيش فروش ساختمان بدون تنظيم سند رسمي جرمي است که به صورت انجام فعل صورت مي گيرد يعني با ترک فعل اين جرم محقق نمي شود ممکن است در اين خصوص پرسش هاي متداولي مطرح گردد و مثلاً اين سئوال به ذهن برسد که چرا جرم
1-شهري غلامرضا، منبع پيشين، ص 256، 257، جعفري لنگرودي ، محمد جعفر، منبع پيشين، جلد 5، ص 3419
پيش فروش ساختمان بدون تنظيم سند رسمي به صورت فعل محقق مي شود و با ترک فعل اين عمل جرم نيست؟
مي توان چنين پاسخ داد که وقتي کسي مي خواهد قرارداد پيش فروش ساختمان تنظيم کند يعني همان فروشنده و خريدار، ابتداً فروشنده بايد طبق قانون پيش فروش ساختمان مالک رسمي آن ملک باشد و زماني که بين آنها قرارداد منعقد مي شود فروشنده قصد داشته که با فروش اين قطعه زمين به خريدار مبلغي را در قبال آن دريافت کند و با علم به اينکه به نام او به صورت رسمي منتقل نمي کند چنين بيعي را انجام داده است و سوء نيت عام و خاص را نسبت به انجام معامله و جرم داشته است. که اين بحث را در جاي خود و در فصل دوم از ارکان تشکيل دهنده جرم مورد بررسي قرار خواهيم داد.
واژه بعدي که ما در اين تحقيق بايد به تعريف آن بپردازيم واژه “پيش فروش” است که بايد بدانيم منظور از پيش فروش چيست ؟ پيش فروش از لحاظ دستور زبان به دو صورت صفت فاعلي و اسم مصدر مرکب وجود دارد، در معناي نخست آمده است که پيش فروش که قبل از موعد مقرر و تهيه شدن جنس بها و در قالب اسم مصدر مرکب پيش فروش به معناي، فروش قبل از بدست آمدن جنس(1)، پيش از تحويل مال را مي رساند(2).
پيش فروش در حقيقت اسمي است که از منظر فروشنده بر معامله مورد بحث اطلاق مي شود و آيا اين معامله از ديدگاه خريدار عنوان ((پيش خريدار )) دارد؟ به عبارت ديگر بسته به طرف قرارداد عنوان پيش فروش و پيش خريد متغير مي شود . از منظر اصطلاحات حقوقي پيش فروش يا پيش خريد نوعاً مترادف با بيع سلف يا سلم در فقه مي باشد.
اما بايد توجه داشت که در بيع سلف مبيع همواره مال کلي است ولي در پيش خريد به معناي مرسوم عبارت ، ممکن است شيء مورد معامله عين شخصي باشد کما اينکه در باب موضوع تحقيق چنين است.

1.کاتوزيان، ناصر، دوره مقدماتي حقوق، اعمال حقوقي، ناشر شرکت سهامي انتشار و با همکاري بهمن برنا، چاپ هشتم، سال 1381، ش 165، ص17، شهيدي، دکتر مهدي، تشکيل قرارداد ها و تعهدات، دو جلدي، انتشارات مجد، چاپ سوم، سال 1382، جلد اول،ش 1، صفحه 41.
2.دهخدا، علي اکبر، لغت نامه، دوره 15 جلدي،مؤسسه انتشارات و چاپ دانشگاه تهران، چاپ دوماز دوره جديد،سال 1377،ص86،

در این سایت فقط تکه هایی از این مطلب با شماره بندی انتهای صفحه درج می شود که ممکن است هنگام انتقال از فایل ورد به داخل سایت کلمات به هم بریزد یا شکل ها درج نشود

شما می توانید تکه های دیگری از این مطلب را با جستجو در همین سایت بخوانید

ولی برای دانلود فایل اصلی با فرمت ورد حاوی تمامی قسمت ها با منابع کامل

اینجا کلیک کنید

واژه بعدي در اين تحقيق ساختمان است که ما بايد بررسي کنيم که منظور از ساختمان چيست؟ ساختمان به چه چيزي اطلاق مي شود؟ ساختمان که از لحاظ دستور زبان اسم مرکب است به معناي بناي عمارت، همچنين نهاد، وضع، ساخت و ترکيب مي باشد(1). واژه ساختمان در عرف استعمال فراواني دارد، عرف به هر آنچه بر روي زمين يا همان عرصه توسط مصالحي من جمله آجر، سنگ، سيمان، آهن ساختمان ساخته شود ساختمان مي گويد، خواه آنچه ساخته شده آپارتمان، مدرسه، خانه و يا مسجد باشد. در دکترين حقوقي انديشه هاي حقوقدانان ايران کمتر به تعريف و تبيين قرارداد پيش فروش آپارتمان برخورد مي شود. حقوقدانان ترجيح داده اند همچنان به تعريف عقودي همچون بيع سلف، بيع مالي کلي و يا بيع اثمار بپردازند. البته در اين ميان برخي حقوقدانان قرارداد پيش فروش آپارتماني که در آينده بايد ساخته شود را تعريف کرده اند(2) .
البته در اين ميان برخي حقوقدانان قرارداد پيش فروش آپارتماني که در آينده بايد ساخته شود را تعريف کرده اند .
به طور کلي خريد و فروش در آينده ساخته مي شود. در نوع اول فروش ممکن است از سوي مالک تمام ساختمان يا مالک آپارتمان انجام شود و خريدار ممکن است مستأجر همان آپارتمان و يا بيگانه اي باشد. بر اين فرض بيع بر طبق قواعد نسبت به مال موجود و ساخته شده انجام مي شود.
خريدار در اين حالت بيع را به طور کامل و يا از روي وصف مي خرد ولي آنچه که اهميت دارد آنست که بيع بالفعل در عالم خارج وجود دارد. نوع دوم فروش آپارتماني است که در آينده بايد ساخته شود در اين حالت به طور معمول موقعيت و ابعاد و مشخصه هاي آپارتمان در نقشه ساختمان معين مي شود و فروشنده تعهد مي کند که آن را ظرف مهلت معين بسازد و تحويل خريدار دهد. در اين حالت بيع بالفعل در جايي در عالم خارج موجود نيست و خريدار ساختمان يا آپارتمان مورد نظر خود را از روي نقشه ساختماني خريداري مي کند.
1- علي اکبر دهخدا، 15 جلدي،مؤسسه انتشارات، چاپ دانشگاه تهران، چاپ دوم از دوره جديد،1377ص92، ذيل واژه ((ساختمان))و محمد معين، فرهنگ فارسي، 6 جلدي، چاپ چهارم، چاپخانه سپهر تهران،ص48، 1360،ذيل واژه((ساختمان)).
2-کاتوزيان، ناصر،عقود معين(1)،تهران،يلدا،سال1369،ص 272،(شماره186).
و- کلاهبرداري
کلاهبرداري به مفهوم “بردن مال غير با توسل به حيله و نيرنگ” از مهمترين جرايم عليه اموال و مالکيت است. علي رغم اين که جرايم عليه اموال در خصوصيت ((بردن مال ديگري)) به عنوان نتيجه جرم مشترک هستند، اما چگونگي جرم و وسيله مورد استفاده، اين جرايم را از يکديگر متمايز مي کند. در بين جرايم عليه اموال، جرم کلاهبرداري جرم جديدي است و در دوران قديم بردن مال غير با توسل به حيله و نيرنگ، کلاهبرداري ناميده نمي شد و زير مجموعه سرقت قرار مي گرفت.
همزمان با پيشرفت علم و تکنولوزي راه هاي ارتکاب کلاهبرداري بسيار مدرن شده و آسيب هاي ناشي از اين جرم نسبت به اموال و حقوق مالي اشخاص حقيقي و حقوقي گسترش يافته است. امروزه (کلاهبرداري هاي رايانه اي) و سوء استفاده از (( کارت هاي اعتباري)) و انواع و اقسام تقلب ها نسبت به شرکت هاي بيمه و بانک ها و مؤسسات تجاري باعث شده که جرم کلاهبرداري به عنوان جرم جديد با “بحران قرن بيستم” ناميده مي شود: همچنين کلاهبرداران به دليل برخورداري از هوش و ذکاوت فوق العاده و استفاده از ابزارها و روش هاي مدرن براي ربودن اموال به “مجرمين يقه سفيد” شهرت يافته اند. در اين فصل ارکان اين جرم و موضوعات مربوط به آن را مورد بررسي قرار مي دهيم.

مقصود از رکن قانوني در هر جرم بررسي نصوص معتبري است که توسط قانونگذار نسبت به جرم انگاري رفتاري که منافي با ارزش هاي جامعه تشخيص داده شده اقدام گرديده است. به تعبير ديگر اصل قانوني بودن جرم و مجازات اقتضاء مي کند دادستان يا مقام تعقيب منحصراً نسبت به رفتارهائي که قبلاً در نص معتبري جرک تلقي شده است دخالت و نسبت به تعقيب مرتکبين جرايم اقدام کند. با اين مقدمه و با ملاحظه مقررات جزائي موضوعه ايران مي توان گفت جرم کلاهبرداري از زمره جرايمي است که در تمام دوره هاي قانونگذاري کيفري واجد رکن قانوني بوده است.
بر اين اساس در سال 1367 قانون تشديد مجازات اختلاس، ارتشاء و کلاهبرداري به تصويب مجلس شوراي اسلامي رسد که در نهايت به دليل اختلاف مجلس و شوراي نگهبان، اين قانون توسط مجمع تشخيص مصلحت نظام به تصويب نهائي رسيد.
ماده يک اين قانون و دو تبصره آن به جرم کلاهبرداري اختصاص يافته است، در سال 1375 علي رغم اصلاح قانون مجازات اسامي بخش تعريزات توسط مجلس شوراي اسلامي و هر چند در فصل يازدهم به عنوان ارتشاء و ربا و کلاهبرداري پرداخته است ولي با مطالعه مواد اين فصل مشاهده مي گردد قانونگذار رکن قانوني جديدي درخصوص کلاهبرداري وضع ننموده و موضوع به قانون تشديد مجازات اختلاس و کلاهبرداري ارجاع داده شده است. نتيجه اينکه در حال حاضر رکن قانوني جرم کلاهبرداري در حقوق ايران ماده يک قانون تشديد مجازات اختلاس، ارتشاء و کلاهبرداري مصوب 1367 مجمع تشخيص مصلحت نظام است.
مقصود از رکن مادي جرم بررسي رفتار مجرمانه اي است که از طرف قانونگذار به عنوان جرم منع شده است. به عبارت ديگر اصل قانوني بودن جرم و مجازات که ضامن آزادي هاي افراد و شهروندان است اقتضاء مي کند ميزان مداخله مقام تعقيب در آزادي هاي افراد داراي تعريف روشن و دقيقي باشد و راه بر تفسير موسع و قياس مسدود گردد. علاوه بر اين، تبيين رفتار محرمانه (فعل با ترک فعل) به شهروندان قانون مدار کمک خواهد کرد تا از انجام رفتارهايي که با ارزش هاي جامعه در تعارض است خودداري کرده و به دليل جهل به قانون مرتکب جرم نشوند. کلاهبرداري از جهت اينکه رکن مادي آن از اجزاي متعددي تشکيل شده “جرم مرکب” و از اين جهت که براي تحقق آن حصول نتيجه مجرمانه لازم است از جرايم مفيد به حساب مي آيد، اجزاء رکن مادي کلاهبرداري به شرح ذيل مورد بررسي قرار مي گيرند.
ماده يک قانون تشديد مجازات اختلاس، ارتشاء و کلاهبرداري که در حال حاضر رکن قانوني کلاهبرداري در حقوق ايران را تشکيل مي دهد.
موضوعي که در اينجا اشاره به آن لازم است اينکه صرف دروغ گوئي در صورتي که با مانورهاي متقلبانه ديگر همراه نباشند، ولو باعث فريب فرد ساده لوحي گردد، نمي تواند رکن مادي جرم تلقي شود، به تعبير يکي از حقوق دانان، فريب خوردن قرباني يک شرط است و توسل به وسايل متقلبانه شرط ديگر، و نمي توان وجود يکي را دليل بر وجود ديگري دانست. حال چنانچه دروغ شکل کتبي پيدا کرد و فرد از طريق تنظيم دادخواست واهي با متقاعد کردن دادگاه و صدور رأي قضائي و از طريق اجراي احکام اقدام به بردن مال غير کرد، مي توانيم موضوع را به عنوان کلاهبرداري تعقيب نمائيم؟
در پاسخ اين سئوال بعضي حقوق دانان با همان ملاک فوق گفته اند به دليل اين که عنصر فريب وجود ندارد و تحول مال از طرف مال باخته به فردي که دادخواست واهي دادن نه از باب فريب، بلکه از باب تسليم شدن به الزام و اجبار ناشي از رأي دادگاه است، موضوع با عنوان کلاهبرداري منطبق نيست. اما با توجه به ماده واحد تفسير ماده 238 ق . م . ع سابق که مي گويد:
“مقصود از توسل به وسايل تقلبي براي بردن مال غير مذکور در ماده 238 قانون مجازات اعم از اين است که حيله و تقلب را در خارج اعمال کنند و يا در ضمن جريان امر در ادارات ثبت با ساير ادارات دولتي با محاکم … ” و با توجه به اين که فردي که از طريق دادخواست واهي درصدد بدست آوردن مالي است که به عدم استحقاق خويش نسبت به آن آگاهي دارد و با رفتارش اين گونه وانمود مي کند که براي گرفتن حق خويش متوسل به قانون شده است و با مانورهاي متقلبانه دادگاه را فريب داده، در واقع براي بردن مال غير بوسيله متفلبانه متوسل شده است. شايد بتوان گفت در اينجا عنصر فريب در مرحله صدور رأي که مبناي الزام و اجبار شخص مال باخته به تحويل مال بوده موجود است، هر چند خود مال باخته فريب نخورده و تحول مال از طرف او به جهت تسليم شدن به حکمي است که آن را صحيح نمي داند.
در همين راستا شعبه دوم ديوان عالي کشور در دادنامه شماره 1523 – 5/7/1318 مي گويد:
“اگر کسي طلب خود را وصل و به معاذيري از استرداد خودداري کند و سپس به استناد همان سند مبادرت به تقديم دادخواست نمايد و به حکم دادگاه همان وجه را دفعه دوم دريافت کند عملش از مصاديق اين ماده است چه حيله و تقلب ديگري در ضمن رسيدگي اعمال کند يا نه …” در همين زمينه راي ديگري هم از شعبه دوم ديوان عالي کشور به شماره 696- 9/6/1312 نقل شده با
اين مضمون که:
” توسل و مراجعه به دادگاه ها و اصدار حکم تقلباً براي بردن مال ديگري، توسل به وسايل تقلبي پيش بيني شده در ماده 238 قانون کيفري عمومي نخواهد بود”
علي رغم تعارض ظاهري اين دو راي که از يک شعبه ديوان هم صادر شده است مي توان گرفت در دادنامه اخير آن چه مورد توجه شعبه قرار گرفته است، مصاديق تمثيلي مندرج در ماده مذکور است که همانگونه که اشاره کرديم مي توان با توجه به تمثيلي بودن آن ها در وسايل متقلبانه اي که منجر به بردن مال ديگري مي شود قائل به توسعه شد. با اين تفسير مي توان در معناي متقلبانه بودن سند يا نوشته مورد استفاده کلاهبرداري دو مفهوم را جستجو کرد:
– غير واقعي و موهوم بودن سند.
– خالي از وجه بودن سند.
يعني در مواردي کلاهبرداري از طريق ساختن متقلبانه نوشته يا سند انجام مي گيرد و در حالاتي علي رغم اين که سند مورد استناد کلاهبردار اصيل و واقعي است، به دليل اين که نامبرده نسبت به استفاده از سند مذکور ذي حق نيست. عمليات او و استفاده از اين سند خالي از وجه، کلاهبرداري محسوب مي شود.
نکته سوم اين که: براي تحقق جرم کلاهبرداري لازم است که بردن مال متعاقب توسل کلاهبردار به وسايل متقلبانه باشد. بنابراين چنانچه به هر ترتيبي مالي به ديگري تحويل داده شده و در زماني که صاحب مال درصدد برگرداندن مال خود بر مي آيد، مديون يا کسي که مال ديگري در اختيار اوست با صحنه سازي و دروغ برداري و توسل به حيله و نيرنگ از استرداد مال ديگري امتناع کند، موضوع در قالب جرم کلاهبرداري قابل بررسي نيست و با توجه به شرايط و واوضاع و احوال حاکم بر موضوع جرم خيانت در امانت و يا دعوي حقوقي قابل طرح خواهد بود.
از کلمات و الفاظ مندرج در ماده يک قانون تشديد مجازات ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداري استفاده مي شود که موضوع جرم کلاهبرداري “مال ديگري” است. قانونگذار در اين ماده به کلماتي مانند: وجوه، اموال، اسناد، حوالجات، قبوض و مفاصا حساب اشاره کرده و با ذکر جمله “و امثال آن ها” تمثيلي بودن اموال موضوع جرم کلاهبرداري را اعلام کرده است، سئوالي که در اينجا با توجه به عبارت ” ال ديگري را ببرد” به ذهن خطور مي کند اين است که آيا کلاهبرداري همانند سرقت درخصوص اموال منقول قابل تحقق است يا نسبت به اموال غير منقول هم امکان پذير است؟


دیدگاهتان را بنویسید