فصل اول
کليات اجاره به شرط تمليک

مبحث اول- تاريخچه ي اجاره به شرط تمليک در کشورهاي غربي
شكل ساده ي اجاره به شرط تمليک سابقه اي طولاني دارد. برخي آغاز آن را در سه هزار سال پيش، زماني كه فنيقي‌ها كشتي‌هاي خود را به شكل خاصي به ملوانان و دريانوردان اجاره مي‌دادند و شكل رسمي و تكامل‌ يافته آن را به اوايل دهه ???? ميلادي مربوط دانسته اند.(عباس موسويان،الف،1386) به گفته ي برخي شكل رسمي و تكامل‌يافته آن در 1846 در انگليس انجام شد. و اولين كسي كه به صورت نسبتاً تکامل يافته ي آن اقدام نمود،تاجري انگليسي بود كه آلات موسيقي را اجاره ميداد و به تبع آن تمليك عين مي شد و قصد او از اين كار تضمين حق خود بود. بعداً نظير آن عقد ،بين توليد كنندگان نيز رواج يافت. اولين توليدكننده اي كه معاملات خود را با اين عقد تطبيق داد كارخانه ي چرخ خياطي سينجر بود.در 1953 به امريكا منتقل شد. در1962به فرانسه و در1397به ممالك عربي و اسلامي انتقال يافت.( خالد بن علي المشيقح،1386،ص2)بيان تفصيلي تاريخ اين عقد، مستلزم بررسي علمي تاريخ حقوق در اين موضوع و خارج از حوصله ي بحث اين نوشته است.

در حقوق انگليس اجاره به شرط تمليک به اين جهت به وجود آمد که در بيع نسيئه و اعتباري، به دنبال ايجاد تضمين براي فروشنده، بودند.خريدار به دنبال خريد نسيئه و اعتباري و فروشنده نيز در پي تضمين حق خود بود. در روشهاي سنتي دو مشکل وجود داشت1- در بيع نسيئه همراه با تحويل کالا، شرط حفظ مالکيت تا پرداخت کامل ثمن،تضميناتي براي فروشنده ايجاد مي کرد و او را در مقابل اعسار احتمالي خريدار، مورد حمايت قرار مي داد.اما اگر خريدار مال را به ديگري منتقل مي نمود، اين حمايت منتفي مي شد و شرط حفظ مالکيت بي اثر مي گرديد.علت اين امر، بند(1) ماده ي25 قانون فروش کالا بود که اجازه مي داد تا(علي رغم شرط حفظ مالکيت) خريدار بتواند ملک طلق را به ثالث با حسن نيت منتقل کند.در رويه قضايي با صدور رأيي در پرونده ليو باتلر1 اين مطلب تثبيت شد و تضمين فروشنده در حالت انتقال به غير منتفي گرديد.2-در حالتي که فروشنده همراه با بيع کالا، آنرا به خريدار تحويل مي داد و آنرا به رهن خود مي گرفت وحتي اختيار داشت تا در صورت قصور خريدار در پرداخت ثمن، اقدام به تصرف کالا نمايد، يک حق عيني قابل استناد در مقابل ثالث براي او (فروشنده) فراهم مي شد.ماده ي 25 قانون فروش کالا نيز مستند قانوني اين حالت بوده است. اما اين نوع قرارداد نيز مطلوب به شمار نمي آمد.به اين دليل كه ممكن بود اشخاص ثالث اغوا شوند و صرفاً به اين تصور كه (خريدار راهن) مالك طلق كالاي مورد نظر است با او معامله كنند يا به او اعتباري بدهند.در اين حالت، اگر خريدار معسر شود،طلبكاران او (ثالث با حسن نيت) با حق تقدم مرتهن بر عين كالا مواجه مي شوند. به طور كلي در حقوق انگليس، اين حالت غير عادلانه تلقي شده است.عادلانه شدن اين حالت در صورتي ميسر است که خريدار به طريقي معامله ي خود را با فروشنده منتشر كرده باشد و ثالث با علم و اطلاع به زيان خود اقدام کند.علاوه بر اين، در حقوق انگليس قانون فروش كالا مصوب سالهاي 1878 و1882 مقرر داشته است، اين نوع قرارداد(فروش توأم با ترهين مبيع) بايد به صورت مكتوب منعقد شود كه موسوم به سند فروش2 است و برابر اين مقررات بايد ثبت گردد3.
مقررات قانون اخير نيز مشکل ساز است چون مستلزم انتشاراند و ممكن است براي قرض گيرندگان(خريداران نسيئه) مطلوب نباشد. در نتيجه تضميني كه در اين حالت(فروش توأم با ترهين مبيع) ايجاد مي شود (با عدم رعايت اين مقررات) باطل خواهد بود.4
نتيجه ي اين مشكلات منجر به جستجوي شكلي از بيع شد تا فروشنده را قادر سازد که تضميني نسبت به خودكالا را بدون اينكه مرتكب نقض قانون فروش كالا گردد، به دست آورد و علاوه بر اين حمايت در قبال خريداران ظاهري از خريدار اول را به او بدهد.قرارداد اجاره به شرط تمليك حاصل اين تلاش بود و با تصميم مجلس لردان در دو پرونده، در سال 1895 مورد تأييد قرار گرفت.در دعواي هلپي و متيو5 چنين رأي داده شد كه شخص متصرف كالا با قرارداد اجاره به شرط تمليك آنرا نخريده يا توافق به خريد آن ننموده است و اين به بدان معني است كه خريدار يا مستأجر كه در حال حاضر بهتر است با اين نام ناميده شود، نمي تواند كالا را به شخص ثالثي واگذار نمايد. در نتيجه تضمين مورد نظر فروشنده(مالك) به طور كامل مورد حمايت قرار گرفت.همچنين در دعواي مک انتاير و کراسلي بروس6 چنين رأي داده شد كه قرارداد اجاره به شرط تمليك، مشمول قانون اسناد فروش7 نيست. با پذيرفتن مباني حقوقي آراي مجلس لردان، طريق توسعه استفاده از قرارداد اجاره به شرط تمليك هموار شد و براي 40 سال آتي استفاده از اين قرارداد در همه ي زمينه هاي خريد كالا از سوي مصرف كنندگان گسترش يافت8.
با گذشت زمان كم كم قرارداد اجاره به شرط تمليك به عنوان شكلي از بيع توأم با تضمين، مورد استفاده قرار گرفت. به جاي قرض گرفتن و ترهين کالا به عنوان تضمين آن، مصرف كننده، يك قرارداد اجاره به شرط تمليك منعقد مي كرد. اين حالت، با وجود اين كه از نظر تأمين كننده ي مالي، تضمين دلخواهي را به وي مي داد، در عوض مشكلات زيادي هم به زيان مستأجرين ايجاد مي كرد به همين جهت مخالفتها با آن آغاز شد که در مبحث اشکالات، نتيجه ي اين مخالفتها و تحولات ناشي از آن در حقوق انگليس بررسي شده است.
اجاره به شرط تمليک از اوايل دهه 1950 تا اواسط دهه 1960 از رشد و گسترش قابل ملاحظه اى برخوردار نبوده، اما از اين تاريخ به بعد، دنيا شاهد رشد فزاينده و چشم گير آن بوده است. رشد اجاره به شرط تمليک در جهان به ميزانى است كه بخش عمده اى ازدارايى هاى سازمان ها و موسسات اقتصادى اعم از انتفاعى و غير انتفاعى، با بهره گيرى از روش هاى اجاره به شرط تمليک تامين مى گردد. گسترش اجاره به شرط تمليک، تمامى زمينه ها، از خريد لوازم و وسايل كوچك منزل تا تأمين مالى هواپيماهاى غول پيكر و كشتى هاى اقيانوس پيما و نيز سرمايه گذارى در تاسيسات شركت ها و كارخانجات توليدى و ماهواره هاى پيشرفته را دربر گرفته است. اين امر به خوبى گوياى اهميت اين صنعت در گستره مبادلات مالى و اقتصادى جهان امروز است9.

مبحث دوم-تاريخچه ي اجاره به شرط تمليک در ايران:
اولين هسته تشكيلاتى اجاره به شرط تملک يا ليزينگ در ايران با تأسيس دو شركت “”ليزينگ ايران” در سال 1354 و شركت ليزينگ صنعت ومعدن (با نام “آريا ليزينگ” كه متعاقباً در سال 1361 به شركت “پى خريد” و سپس در سال 1381 به “ليزينگ صنعت و معدن” تغيير نام يافت ) در سال1356 شکل گرفت كه به ترتيب تحت مديريت بانك هاى تجارت و صنعت و معدن فعاليت مى نمايند. فعاليت هر دو شركت به تبع مشاركت شركتي فرانسوي با اتكا بر دانش و مديريت و تجربه فرانسويان در ايران آغاز گرديد، اما به دليل عدم توسعه فرهنگ و زمينه ي اجاره به شرط تمليک دركشور و نيز تحولات ايجاد شده در ساختار اقتصادى ناشى از پيروزى انقلاب، اين صنعت تا اوايل سال 1380 از رشد وتوسعه بسيار كندى برخوردار بوده است. در طول 28 سال سابقه ي فعاليت اجاره به شرط تمليک و از بدو تاسيس اولين هسته آن، تنها يك شركت، توسط بخش خصوصى در سال 1370 كه فعاليت عملى خود را در سال 1373 آغاز نموده، تاسيس گرديده است. از اوايل سال1380 تاكنون شركت هاى متعدد اجاره به شرط تمليک تاسيس شده و با فراهم‌شدن اوضاع اقتصادي و آشنايي مردم با اين صنعت، رشد كمّي و كيفي قابل توجهي داشته است.(ماهنامه ي اطاق بازرگاني صنايع و معادن،1386،ص2)
از عوامل موثر در توسعه فعاليت شركت‌هاي اجاره به شرط تمليک، استفاده از قراردادها و راهكارهايي است كه از يك طرف با مباني حقوق ايران و فقه اسلامي تطابق داشته و از طرف ديگر با نياز مشتريان و اوضاع اقتصادي آن‌ها متناسب باشد.

مبحث سوم- تعاريف مختلف اجاره به شرط تمليک
1- در حقوق آمريكا قرارداد اجاره- بيع10:عبارت است از توافق به شکل اجاره به قصد خريد که مطابق آن خريدار با تأديه ي اولين قسط متصرف کالا مي شود و پس از پرداخت آخرين قسط مالک آن مي گردد. اجاره ي اموالي که مالکيت کالا در پايان اجاره به مستأجر منتقل مي گردد به منزله ي بيع اقساطي محسوب مي شود.در اجاره ي (کالاهاي)سرمايه اي،مستأجر متعهد به پرداخت ماليات و ديگر هزينه هاي مربوط به کالا مي شود11.
در اين تعريف به حق تصرف اشاره شده است و به مالكيت منفعت نپرداخته اند. از طرفي اين كه مالكيت به چه صورت بدست مي آيد نيز مسكوت است.به عبارت ديگر حالات مختلفي كه ممكن است براي انتقال مالكيت مورد توافق قرار گيرد به طور مطلق رها شده است. لازم به ذكر است كه طرفين ممكن است اجاره را همراه با تعهد يك جانبه ي به بيع و منوط به پرداخت اقساط يا به صورت تعهد به فعل حقوقي از جانب فروشنده، منوط به پرداخت اقساط از سوي خريدار و يا به صورت شرط نتيجه ي معلق بر پرداخت اقساط يا به صورت اجاره ي توأم و همراه با تمليك، مقيد و معلق بر پرداخت اقساط منعقد نمايند.
در اين تعريف اولين پرداخت حق تصرف را ايجاد مي کند، پس ممکن است در قرارداد شرط شود حق تصرف کالا منوط به پرداخت اولين قسط يا مثلاً تعدادي از اقساط است.
2-قرارداد اجاره – خريد12 در حقوق انگليس قراردادي است که با (انعقاد)آن کالا به شخصي تحويل داده مي شود که او اقدام به پرداختهايي در زمانهاي معيني به روش اجاره مي نمايد،با (ايجاد)اختياري براي خريدار کالا، بعد از اين که اقساط اجاره(بطور کامل) پرداخته شود.کالا ممکن است در هر زماني قبل از اعمال اين خيار به مالک مسترد شود. علي رغم پرداخت مبلغ اقساط قراردادي تا زماني که اين اختيار اعمال نشود، توافقي نسبت به بيع کالا وجود ندارد.از اين رو قرارداد اجاره به شرط تمليک سه ويژگي دارد:1-موجد تضميني است که وفق آن اجاره کننده، کالايي را بدست مي آورد که در مالکيت مالک مي ماند.2-موجد اختياري به نفع اجاره کننده است که او را محق مي کند بعد از پرداخت اقساط معيني و معمولاً در قبال يک عوض اسمي براي خريد کالا(آنرا اعمال کند). و3- اگر اجاره کننده ،اختيار را اعمال کند،در اين صورت يک قرارداد بيع او را مالک کالايي که قبلاً در تصرف داشته است، خواهد نمود13.
در اين تعريف با عقد اجاره به شرط تمليک و پس از پرداخت تمام اقساط، خريدار اختياري بدست مي آورد كه حق اعمال يا صرف نظر كردن از آن را دارد و با اعمال آن حق، مالك مي شود. به بيان ديگر ظاهراً در اين تعريف عمل حقوقي تمليك از سوي مالك، به شرط پرداخت اقساط، محقق و الزام آورتلقي شده است و انتقال مالكيت بعد از پرداخت اقساط با اعمال حق تملك از سوي خريدار است وبا مفهوم اجاره ي همراه با وعده ي يكجانبه به بيع،منوط به پرداخت اقساط، انطباق دارد.با وجود اين، لازم به ذکر است در حقوق انگليس،نهايتاً با تحولات تقنيني دهه هاي اخير، امروزه احکام بيع اقساطي بر اجاره به شرط تمليک نيز حاکم است.
در حقوق انگليس،اجاره به شرط تمليك تا حد زيادي شبيه بيع شده است.در عمل، مقصود از عقد اجاره به شرط تمليك ،در نهايت، بيع كالا است14.
در حقوق انگليس،عقد بيع تعريف مشخصي دارد. حتي اگر توافق شود که مالكيت كالا تا زمان معيني- مثلا ًتا زماني كه همه ي اقساط پرداخت گردد- منتقل نشده و براي بايع حفظ شود نيز بيع محسوب مي گردد. از طرف ديگر اجاره به شرط تمليك اجاره دادن كالا با اختيار خريد آن است كه ممكن است اين اختيار اعمال شود يا نشود و فقط زماني كه اين اختيار اعمال شد، قرارداد بيع محقق مي گردد. اين دو قرارداد شباهتهايي دارند كه با لحاظ سه نكته روشن مي گردند.
الف-همانطور كه قبلاً گفته شد هدف از قرارداد اجاره به شرط تمليك تقريباً در نهايت بيع است.
ب- مبلغي كه مستأجر بايد بر اساس قرارداد بپردازد، در واقع بسيار زيادتر از مقداري است كه اگر به واقع مال را اجاره مي كرد ملزم به پرداخت مي بود.
ج- قيمتي كه براساس آن مستأجر اختيار خريد كالا را دارد، غالباً فقط اسمي است و در واقع در عمل، مبلغ واقعي (ثمن) نيست.15
از جهتي اغلب قراردادهاي اجاره به شرط تمليك از بيع کالا متمايز است. در اجاره به شرط تمليك و خصوصاً در معاملات ماشين آلات غالباً به جاي دو طرف، سه طرف قرارداد وجود دارد. چون بسياري از خرده فروشان علاقه اي ندارند كه خودشان به عنوان سرمايه گذار و تأمين كننده ي اعتبار مالي براي مصرف كنندگان باشند. در نتيجه معامله به شرط تمليك غالباً شامل اولاً: يك بيع است كه بر اساس آن يك خرده فروش، كالايي را به يك شركت سرمايه گذاري مي فروشد و ثانياً:يك قرارداد اجاره به شرط تمليك است كه وفق آن شركت سرمايه گذاري،كالارا براساس اجاره به شرط تمليك به خريدار واگذار مي نمايد.16
با وجود اين به جهت پاره اي ايرادات -که در بند 10 مبحث اشکالات به تفصيل بيان شده است-امروزه در حقوق انگليس قانون 1979 در ارتباط با بيع مشروط در مورد اجاره به شرط تمليك، اعمال مي گردد و مي توان گفت كه از جهات مختلف در حال حاضر تفاوت مهمي بين فروش اقساطي و قرارداد اجاره به شرط تمليك وجود ندارد.
3- برخي در تعريف اجاره به شرط تمليك گفته اند:قرارداد اجاره به شرط تمليك عبارت است از:” تهيه و واگذاري اموال منقول و غيرمنقول توسط موجر (مالک يا بانک) از طريق انعقاد قرارداد اجاره براي مدت معين، مشروط براينكه مستأجر در صورت عمل به شرايط مندرج در متن قرارداد، مالك اموال منقول يا غير منقول مورد اجاره در پايان مدت اجاره گردد17″.
در اين تعريف ظاهراً نظر به شرط تبعي نتيجه، معلق به انجام تعهدات قراردادي است. چون با عمل به شرايط عقد، مستأجر مالك اموال مي گردد و نياز به انجام عمل حقوقي يك يا دو جانبه نيست.
4- برخي از حقوق دانان عرب گفته اند :تأجير منتهي به تمليك اصطلاح معاصر است و سابقه اي در فقه ندارد. اين اصطلاح مركب از دو كلمه 1- تأجير و 2- تمليك است.
تمليك در لغت، ديگري را مالك شئي ساختن است . در اصطلاح از معني لغوي دور نيفتاده است.تمليك ممكن است نسبت به عين يا منفعت و به عوض يا بدون عوض باشد.
اجاره ي منتهي به تمليك مركب از دو كلمه است، تمليك منفعت از عين معلوم،در مدت معلوم و تبعاًتمليك عين است.تمليك منفعت اجاره است و تمليك عين به تبع آن مي تواند هر يك از عقود تمليكي از جمله بيع(هبه،صلح و….) باشد. اين اجاره منتهي به تمليك است18.
در پاسخ به سؤالي که بانک اسلامي از مجمع فقه اسلامي در خصوص اجاره به شرط تمليک نموده ، آمده است که: اين عقد همان عقد اجاره است که در ضمن آن شرط شده است که موجر بايد عين مستأجره را بعد از پرداخت تمام اقساط اجرت به مستأجر هبه نمايد19.
در اين تعريف تمليك به صورت شرط فعل حقوقي فرعي و تبعي ضمن عقد است و برابر آن موجر متعهد مي گردد با انجام تعهدات مستأجر مال را به او هبه يعني مجاناً تمليك نمايد. از اين ديدگاه لفظ تمليك در كنار اجاره ،با پرداخت اقساط مال الاجاره و اينكه احتمالاً تعهد ديگري بر عهده ي مستأجر نمي ماند، منصرف به هبه و تمليك مجاني است.
لازم به ذکر است که با فراهم شدن زمينه انتقال مالکيت، مستأجر مي تواند به عقودتمليکي متعدد مالک شود.به سخن ديگر تمليک منحصر به هبه نيست.در نتيحه، ممکن است بنا به نظر برخي تمليک با بيع يا صلح صورت گيرد.بنا بر اين ديدگاه،پرسش اين خواهد بود که آيا در اين حالات لازم است مثلاً صيغه بيع جاري شود و ثمني بر اساس ارزش مال در پايان مدت اجاره و با توجه به استهلاک وارد بر آن تعيين گردد. و خريدار علاوه بر پرداخت تمام اقساط اجاره بها، مبلغي بعنوان ثمن نيز تأديه کند تا مالک گردد؟ اين حالت يکي از حالات محتمل است و در عمل نيز گاهي مورد توافق قرار مي گيرد.
علاوه بر اين ممکن است که طرفين توافق نمايند که در پايان مدت اجاره و پرداخت تمام اقساط، موجر مال را به مستأجر بصورت مجاني هبه و تمليک کند .در اين حالت پرسش اين است که اگر توافق به هبه در پايان اجاره و پرداخت اقساط شود آيا اين تعهد الزام آور است . ظاهراً مي توان گفت شرط ضمن عقد لازم اجاره است و مي تواند به صورت شرط فعل يا شرط نتيجه معلق به پرداخت اقساط تلقي گردد.بنا به نظر مذکور، اين حالت نيز يکي از حالات محتمل است و در عمل نيز مبتلا به است و مجتمع فقه اسلامي، تأجير منتهي به تمليک را به اين معني حمل نموده است. يعني عبارات رايج و متداول را که با پرداخت اقساط، مستأجر ، مالک خواهد شد، به معني تمليک مجاني تلقي و آنرا هبه محسوب داشته است.
با وجود اين بايد توجه داشت، اين بيان در صورتي مطابق با واقع خواهد بود که در واقع عقد اجاره اي با مال الاجاره واقعي و عادلانه منعقد گردد و قصد موجر اين باشد که در پايان اجاره مال را مجاني به مستأجر خوش حساب و پايبند به تعهدات، هبه و تمليک کند. درحاليکه واقع امر غير از اين است.
در واقع مبلغ مال الاجاره بسيار بيشتر از مال الاجاره واقعي و عادلانه است و از همان ابتدا ثمن در اقساط مستتر و بخشي از ثمن در هريک از اقساط لحاظ مي گردد. از اين رو توصيف عقد اجاره به شرط تمليکهاي رايج در همه ي صور آن،صرفاً به اجاره و هبه، با واقع و قصد واقعي طرفين همواره وکاملاً منطبق نيست.
5- در حقوق مصر، برابر بند 4 ماده 430 ق.م. کليه ي احکام 3 بند قبلي(مربوط به بيع اقساطي معلق که در آن شرط شده است انتقال مالکيت موقوف به پرداخت کل ثمن باشد) به هر بيعي ولو اينکه متعاقدين آنرا اجاره ناميده باشند،تسري مي يابد20.
بنا بر اين، برخي از حقوقدانان مصري بحث اجاره به شرط تمليک را تحت عنوان “الايجار الساتر للبيع”آورده اند. از اين رو، اجاره به شرط تمليک ، عقد بيعى است كه پوشش اجاره دارد21. بنا بر اين نظر ،اجاره ي ساتر بيع با اجاره ي توأم با وعده ي بيع ماهيت متفاوت دارند.قانون مدني حالت اول را مشمول مقررات بيع اقساطي دانسته است. اما حالت دوم عقد اجاره اي است که در ضمن آن وعده ي يکجانبه به بيع از سوي موجر صورت گرفته است . و در خلال اجاره، هر زماني که مستأجر راغب باشد، مي تواند با پرداخت ثمن مال، در وضعيتي که هست،مالک مال گردد.ولي آنچه پيش از آن پرداخته است مال الاجاره بوده و تا وقوع بيع ، عقد في مابين، اجاره ي محض همراه با وعده ي يکجانبه به بيع است22.
به بيان ديگر، در حقوق مصر، با توجه به معاملاتي که در عمل انجام مي گيرد،اجاره به شرط تمليک تحت دو عنوان بيع ايجاري و اجاره توأم با وعده به بيع مطرح است.اين دو عقد، به نظر برخي23، اغلب اجاره محسوب مي شود تا بيع و تحليل آنها به دشواري صورت مي گيرد و انگيزه انعقاد اين عقود عبارت است از :
1- ايجاد نوعي تضمين از طريق حفظ مالکيت
2- همچنين برخورداري از حمايت جزائي، در صورتي که مستأجر قبل از پرداخت اقساط و تملک آن، اقدام به تصرفات حقوقي يا مادي خارج از اختيارات ناشي از قرارداد، در مورد معامله نمايد.
برخي در حقوق مصر(سعد، الدكتور نبيل ابراهيم ،ب، 1997 ،ص 219) براي هريک از اين دو عقد، از نظر خودتعريف مناسبي ارائه داده اند:
يک-عقد بيع ايجاري: از اين ديدگاه، عقد بيعي است که به مقتضاي آن نقل مالکيت در خلال مدت معين ، مؤجل است و در اين مدت، موجد رابطه حقوقي اجاره، بين بايع-موجر و مشتري-مستأجر است.در مورد اين تعريف، لازم به ذکر است که نقل ملکيت در خلال مدت معين، به صورت شرط تعليقي خواهد بود نه شرط فاسخ يا اجل تعليقي24- و معلق به پرداخت اقساط اجاره است.
دو-عقد اجاره همراه با وعده به بيع:از اين ديدگاه25، اين عقد از عقد بيع ايجاري رايج تر است و در واقع متضمن دو عقد است.
الف) عقد اجاره اي است که توام با وعده به بيع به مفهوم سنتي آن است. مدت اين اجاره غالباً از 18 ماه تا دو سال همراه با پرداخت اجاره بها است. معمولاً ميزان آن از اجاره بهاي معمول در بازار اجاره آن مال، بالاتر است . جزئي از اين اجاره بها در صورتي که به تمام و کمال پرداخت شود، مختص پرداخت قسمتي از ثمن بيع است.
اين قسمت از اقساط ، بسيار متنوع و بين 20 تا 75 درصد اجاره بهاي واقعي در نوسان است. مازاد بر درصدي که مربوط به ثمن است، بابت اجاره عادي پرداخت مي شود . در مورد التزامات موجر و مستأجر،لازم به ذکر است که، معمولاً مستأجر ملتزم به تأديه پيش پرداخت و مسامحتاً وديعه اي براي تضمين پرداخت اجرت در خلال مدت اجاره مي شود26.
ب) وعده يکجانبه به بيع، اين وعده از حيث اوصاف عمومي با مفهوم سنتي آن اختلاف ندارد و همراه با تأديه ي پيش پرداختي که معمولاً بين 5 تا 10 درصد از ثمن است، صورت مي گيرد.اين پيش پرداخت در صورتي که مستأجر اقدام به قبول وعده يکجانبه به بيع ننمايد، متعلق حق بايع خواهد شد. اين پيش پرداخت محل جبران خسارت عدم اقدام به تصرف حقوقي27 در خلال مدت وعده است28.
ميزان ثمن مطابق قرارداد معين و تا تاريخ تحقق بيع (قبول وعده يکجانبه به بيع) تأديه مي گردد. در پايان مدت اجاره که زمان قبول وعده به بيع نيز مي باشد، زمينه قبول عقد بيع فراهم مي شود.
از آنجا که اقساط اجاره بها ،شامل قسمتي از ثمن نيز بوده است با پرداخت اقساط، در واقع ثمن هم تأديه مي گردد. وقتي زمينه ي قبول بيع فراهم گردد،سپرده ي تضمين پرداخت اجرت که به صورت پيش پرداخت در ابتدا تأديه مي شود، نيز بخشي از ثمن محسوب خواهد شد.
به نظر برخي ،در عمل، مضمون اين عقود بسيار متنوع است و طبيعت آن در واقع متوقف بر مبالغ اجرت و اقساط قرارداد است. اينکه جزئي از اجرت شامل تأديه ثمن باشد يا نه طبيعت آن را متفاوت مي کند. همينطور به حسب اينکه مبلغي به عنوان پيش پرداخت در وعده به بيع باشد يا نباشد تفاوتهايي را ايجاد مي کند و به حسب اينکه در صورت عدم اظهار رغبت در خريد از سوي مستأجر تمام يا بعض از پيش پرداخت، بعنوان خسارت در نظر گرفته مي شود يا نه موجب تنوع در قراردادها است. ممکن است به تبع هريک از اين امور، عقد را اجاره يا بيع محض، به حسب توافقات طرفين تعبير کنيم29.
6-از نظر حقوقدانان اداره ي حقوقي قوه قضائيه جمهوري اسلامي ايران: اجاره به شرط تمليک از لحاظ قضايي عبارت است از شرط بيع در ضمن عقد اجاره که با پرداخت تمام اقساط، مستأجر ( مشروط له) مالک عين مستأجره شود30.
در اين تعريف، تمليك منصرف به بيع است و بيع شرط ضمن عقد اجاره تلقي شده است و در نتيجه شرطي تبعي و فرعي است و با پرداخت اقساط، مشروط له مالك مي گردد و نياز به انجام عمل حقوقي يك يا دو جانبه نيست.ظاهراً اين شرط ضمن عقد، شرط نتيجه ي بيع(نه انعقاد دو عقد بيع و اجاره ) يعني تمليك است. و نتيحه ي بيع، معلق بر پرداخت اقساط است.سوال اين است که آيا دراين تعريف اقساط پرداختي بايد دو صفت اجاره بها و ثمن را بخود بگيرند؟ چون در غير اين صورت بيع بدون ثمن و باطل خواهد بود. اين ديدگاه، توضيح نداده است که بعد از اتمام قرارداد و با انجام تعهدات مستأجر، موجر عين موضوع اجاره را در مقابل عوض (ثمن جديد) به مستأجر مي فروشد و يا به صورت مجاني31 به وي تمليک مي كند. در فرضي كه تمليك را از طريق بيع بدانيم مستلزم وجود ثمن است و بيع بي ثمن باطل است. حال اگر گفته شود طرفين توافق مي نمايند با انجام كامل تعهدات از سوي مستأجر همان اجاره بها تبديل به ثمن شود، اشكال مطرح اين است كه اين تغيير وصف در حقوق سابقه ي مأنوسي ندارد.در عمل اقساط مورد نظر بر اساس ثمن مورد معامله و سودي که بنا بر مدت پرداخت به آن تعلق مي گيرد،تعيين مي شود و اقساط از جهتي از سوي طرفين،اجاره بها محسوب مي شود.بدين معني که اگر اقساط به طور مرتب پرداخت نشود و عقد منتهي به انتقال مالکيت عين نگردد،آنچه تأديه شده است اجاره بها تلقي خواهد شد. در هر حال در محل خود تلاش خواهيم کرد پاسخ اين سوال و راهکار مناسب را ارائه نماييم.
7- تعريف اجاره به شرط تمليك در مقررات موضوعه ي ايران، در ماده يك آيين‌نامه موقت اجرايى اجاره به شرط تمليك مصوب 26/8/1361 شوراى پول و اعتبار با اين عبارت بيان شده است كه: “اجاره به شرط تمليك عقد اجاره‌اى است كه در آن شرط شده است، مستأجر در پايان مدت اجاره، عين مستأجره را در صورت عمل به شرايط قرارداد مالك گردد”.
ظاهراً تعريف آيين نامه حاكي از اين است كه شرط از نوع نتيجه و معلق است.چون مستأجر در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد، عين مستأجره را مالك مي‌شود و اين انتقال مالكيت خود به خود و به نفس اشتراط و معلق بر انجام تعهدات مستأجرحاصل مي‌گردد. با وجود اين ،وجه ديگر اين است که شرط تمليك، شرط فعل تلقي گردد و نه شرط نتيجه، بدين معنا كه بانک متعهد است که در پايان مدت اجاره، مالكيت مورد اجاره را به مشترى منتقل کند. در اين حالت، در عقد اجاره به شرط تمليك، رابطه بين مشترى و بانك رابطه استيجارى با شرط فعل تبعي خواهد بود.
اگر شرط مندرج در قرارداد را تنها شرط فعل قلمداد كنيم، بديهى است كه ايفاى كليه تعهدات از جانب مستأجر تنها براى او حقي ايجاد ميكند كه اين حق به معني تعهد لازم الوفاي بانك به انتقال عين مستأجره به مشتري است.
اصطلاح عقد اجاره به شرط تمليك در مواد 10 و 12 و بند 6 ماده 20 قانون عمليات بانكى بدون ربا نيز به كار رفته است.اما در اين قانون-برخلاف آيين نامه- تعريف صريحى از اين عقد ارائه نشده است .
8-در قانون اعتبارات مصرفى فرانسه، اجاره به شرط تمليك قراردادى است كه در آن اجاره دهنده، عين مستأجره را در اختيار مستأجر قرار مي‌دهد و تعهد مي‌كند كه در زمان اجراى قرارداد و در صورت پرداخت كامل اقساط يا در پايان آن، به دلخواه مستأجر، مالكيت را به او منتقل نمايد و در مقابل، مستأجر متعهد مي‌شود كه اقساط اجاره‌بها را در سررسيدهاى مقرر به موجر بپردازد32.
در اين تعريف ظاهراً موجر بايد متعهد گردد در زمان اجراي قرارداد، چنانچه مستأجر آمادگي پرداخت كامل اقساط را به صورت يكجا داشته باشد، تأديه را قبول نمايد و مالكيت را به او منتقل كند. به سخن ديگر انتقال مالكيت با عمل حقوقي كه موجر يك طرف آن است، محقق مي گردد.اين عبارت منصرف به شرط فعل مثبت حقوقي است.در اين تعريف ابهامي وجود دارد. به اين معني كه وقتي اين قرارداد از قراردادهاي اعتباري تلقي شود،با دادن اعتبار معمولاً مبلغي بيش از ارزش نقدي كالا به عنوان بهره محاسبه و بر اقساط افزوده مي شود.حال اگر مستأجر حاضر به پرداخت يكجاي تمام يا بخشي از بدهي شود، ضمن اين كه موجر ملزم به قبول است،لازم است بهره ي مربوط را نيز كسر نمايد. شايسته است قانونگذاران به چنين حمايتي از مصرف كننده توجه و چنين التزامي را براي موجر مقرر نمايند.
با توجه به مطالبي که در مورد اين عقد مطرح شده است، مي توان گفت بسته به توافق طرفين يا قوانين کشورهاي مختلف، عقد منعقده ممکن است ، اجاره، بيع، اجاره ي توأم با وعده ي به بيع، اجاره ي با شرط تبعي فعل به تمليک،اجاره ي با شرط نتيجه تمليک ياحتي اجاره ي به شرط تمليک عقدي مقيد و معلق بر پرداخت اقساط باشد. که در مباحث بعدي(بررسي اشکالات و ماهيت اين عقد و انواع شرط در اين عقد) روشن خواهد شد.

در این سایت فقط تکه هایی از این مطلب با شماره بندی انتهای صفحه درج می شود که ممکن است هنگام انتقال از فایل ورد به داخل سایت کلمات به هم بریزد یا شکل ها درج نشود

شما می توانید تکه های دیگری از این مطلب را با جستجو در همین سایت بخوانید

ولی برای دانلود فایل اصلی با فرمت ورد حاوی تمامی قسمت ها با منابع کامل

اینجا کلیک کنید

فصل دوم


پاسخ دهید